Conseils

La durée du contrat :

Le bail commercial est en principe conclu pour une durée de 9 ans. En pratique, il est appelé bail 3/6/9, en raison de la faculté offerte au locataire (uniquement) de donner congé au propriétaire à chaque échéance triennale.
Il est possible pour les parties de prévoir une durée supérieure à 9 ans. Dans ce cas, cela pourra entraîner des conséquences sur la fixation du loyer à l’occasion du renouvellement et sur la faculté dont bénéficie le locataire, de donner congés.

Les mentions essentielles à prévoir :

– l’identification du bien (un état des lieux est réalisé à l’entrée et à la sortie du locataire),
– la durée de la location,
– les conditions financières (montant du loyer, dépôt de garantie, clause d’indexation éventuelle),
– un inventaire précis et limitatif fixant la répartition des charges et des dépenses entre les parties,
– les conditions de renouvellement du contrat
– l’autorisation de la sous location et de la cession du contrat,
– le droit de préemption du locataire,
– les conditions du congé à l’initiative du bailleur et du locataire.

Renouvellement du bail commercial :

A l’échéance du contrat, bailleur et locataire peuvent décider de mettre fin à leur relation ou renouveler le bail. Si le locataire veut obtenir le renouvellement de son bail, le locataire peut faire la demande au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par huissier. Le bailleur a également la possibilité de proposer le renouvellement du contrat par huissier aux mêmes conditions ou dans certaines hypothèses avec un loyer majoré (on parle de “congé avec offre de renouvellement”).
A défaut de demande ou de congé avec offre de renouvellement, le bail commercial n’est pas automatiquement renouvelé, mais se poursuit tacitement pour une durée indéterminée.

La fin des relations locataire / bailleur

Les 2 parties peuvent vouloir également faire cesser le contrat à son terme. La fin du bail peut être amiable ou contentieuse.

La fin amiable du contrat

La fin amiable du contrat prend la forme d’un congé. Le locataire a la possibilité de mettre fin à la relation locative à chaque échéance triennale. A la 3ème ou à la 6ème année, le locataire peut délivrer son congé par acte d’huissier ou par LRAR. A la fin du bail, le preneur doit obligatoirement adresser un acte d’huissier.

Le propriétaire qui veut mettre fin au bail doit adresser un acte d’huissier. Il peut délivrer un congé :

– sans motif, mais doit verser une indemnité d’éviction au locataire, qui est la contrepartie du défaut de renouvellement du bail,
– sans indemnité d’éviction, s’il justifie d’un motif,
– pour des motifs de travaux (dans certains cas un local de remplacement peut être proposé au locataire conjugué ou non à une indemnité).

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Acte authentique :

Ecrit établi par un officier ministériel (notaire par exemple) dont les affirmations font foi jusqu’à inscription de faux.

Asset manager :

Il s’agit de gestionnaire de fonds spécialiste responsable de la valorisation d’un patrimoine. L’asset manager gère un fonds pour le compte d’un ou de plusieurs investisseurs.

Avenant :

Accord modifiant un contrat initial en l’adaptant ou en le modifiant par de nouvelles clauses.

Bail commercial :

Le bail commercial est un contrat par lequel le propriétaire d’un immeuble (également appelé bailleur) met à la disposition d’un preneur (également appelé locataire) un local afin de lui permettre l’exercice dans les lieux d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Bail dérogatoire :

Le bail dérogatoire (ou de courte durée) est un bail d’une durée maximale de 3 ans concernant des locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce. Les règles du statut des baux commerciaux (comme le droit au renouvellement du bail ou le versement d’une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement) ne s’appliquent pas au bail dérogatoire.

Bail emphytéotique (ou emphytéose) :

Bail de longue durée de 18 à 99 ans, portant sur un immeuble et conférant au preneur (emphytéote) un droit réel.

Charge du locataire et bailleur :

La répartition des charges entre le bailleur et le locataire est réglementée. Elle doit faire l’objet d’un inventaire précis lors de la signature du contrat de bail commercial. Le bailleur a aussi une obligation d’information envers le locataire concernant les travaux réalisés ou à réaliser. 

Clés-en-main :

Transaction réalisée alors que l’immeuble est encore un projet ou en cours de construction, mais dont la structure sera modifiée pour les besoins de la société utilisatrice. 

Convention d’occupation précaire :

Convention d’émanation jurisprudentielle en marge du bail, caractérisée par le caractère fragile et précaire du droit de jouissance conféré au preneur. La durée de l’occupation est par nature incertaine dans la mesure où le propriétaire a la faculté de reprendre l’immeuble à tout moment. En outre, cette convention doit être justifiée par l’existence d’un motif de précarité précisé dans l’acte. La convention d’occupation précaire n’est pas soumise au statut des baux commerciaux, elle échappe également aux règles du louage d’ouvrage contenues dans le Code civil. 

Dépôt de garantie :

Somme d’argent confiée en garantie d’exécution d’un contrat. Dans le cas d’un contrat de location, elle est remise au bailleur par le locataire lors de son entrée dans les lieux et lui est restituée, en principe, au terme du contrat à condition qu’il ait bien payé ses loyers et charges et correctement entretenu le bien. 

Droit de préemption :

Faculté conférée par la loi ou une convention à une personne privée ou une collectivité publique de se porter acquéreur d’un bien immobilier par préférence à tout autre acheteur. 

Entrepôt :

Bâtiment d’une hauteur libre d’au moins 5,50 mètres, disposant d’une accessibilité poids lourds, dont la fonction principale est d’abriter une activité de distribution, de stockage et/ou d’expédition de marchandises. Principales caractéristiques : hauteur sous plafond de 5,50 mètres au moins, espace et volume homogènes, avec en particulier des formes et hauteurs régulières, des quais de déchargement multiples, la présence éventuelle de bureaux, une aire de manœuvre d’au moins 20 mètres de profondeur, une résistance au sol supérieure à 3 tonnes par mètre carré.

Etablissement recevant du public (ERP) :

Le terme désigne les lieux publics ou privés accueillant des clients ou des utilisateurs autres que les employés (salariés ou fonctionnaires). Ces établissements sont soumis à une réglementation spécifique en ce qui concerne l’accessibilité des lieux, la sécurité.

Etat des lieux :

Acte par lequel, deux parties, propriétaire et locataire, reconnaissent dans le détail, la nature et la qualité des locaux loués ainsi que le nombre et l’état des objets constituants. Expédition Copie de l’acte authentique délivré par l’officier public (notaire par exemple) dépositaire de l’original. 

Franchise :

Système de commercialisation de produits, de services ou de technologies, basé sur une collaboration étroite et continue entre des entreprises juridiquement et financièrement distinctes et indépendantes, qui sont le franchiseur et les franchisés. Contre paiement d’une redevance, le franchisé a le droit d’exploiter une marque ou une formule en échange de service régulier. 

HQE (Haute Qualité Environnementale) :

Label qui vise à intégrer toutes les étapes de la construction à la gestion d’un bâtiment dans une démarche environnementale. Pour obtenir le label HQE il faut répondre à 7 des 14 critères d’éco-construction, d’éco-gestion et de confort des utilisateurs. 

Ilat  : 

Indice des Loyers des Activités Tertiaires  a été élaboré pour tempérer les évolutions de l’indice du Coût de la Construction (ICC) et combler l’absence d’indice spécifique pour les activités exclues du champ d’application de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC). L’ILAT peut donc être utilisé pour les baux portant sur la location de bureaux, pour les activités des professions libérales et tertiaires et pour les activités exercées dans des entrepôts logistiques. 

Local d’activités :

Bâtiment ou lot, avec un rez-de-chaussée offrant une hauteur libre supérieure à 4 mètres, avec accès de plain-pied et/ou à quai, dont la fonction principale est destinée à des activités de production, de petit assemblage, de petite distribution et/ou de petit stockage. Ce local permet de regrouper toutes les fonctions d’une entreprise sous un même toit. Principales caractéristiques : pourcentage de bureaux associés inférieur ou égal à 35 %, hauteur sous plafond supérieure à 4 mètres pour les halls d’activités, accessibilité directe des camions pour la partie activités/stockage, accès à quai ou de plain-pied, résistance au sol supérieure à 1 tonne par mètre carré. 

Logistique :

Gestion des flux de marchandises pour le compte de tiers. Les principales activités de la logistique sont le transport, le stockage et l’entreposage, mais aussi l’emballage, l’étiquetage, suivi des commandes, traçabilité, assemblage, … 

Loi Carrez :

Elle rend obligatoire la mention de la superficie privative des lots de copropriété dans tout avant-contrat et contrat de vente. La superficie à prendre en compte est celle des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Sont exclus de cette obligation, les caves, garages, emplacements de stationnement ainsi que les lots ou fractions de lots inférieurs à 8 m². 

Loyer « prime » :

Moyenne pondérée des 10 transactions les plus élevées en termes de valeurs locatives, recensées au cours des six derniers mois et portant sur une surface supérieure ou égale à 500 m² dans une zone géographique donnée. 

Loyer économique :

Le loyer économique correspond au loyer effectivement payé par le locataire, déduction faite des franchises et remises commerciales. 

Loyer facial :

Le loyer facial correspond à la valeur figurant sur le bail acté entre les deux parties.

Plan local d’urbanisme (PLU) : 

Documents locaux d’urbanisme qui succèdent aux POS ; les PLU continuent d’édicter de façon précise les règles d’occupation du sol et comprennent désormais un projet d’aménagement et de développement durable de la commune, en matière notamment de politique locale de l’habitat, traitement des espaces publics, préservation des paysages, identification des secteurs devant se renouveler ou être protégés…  Les PLU devront porter sur l’ensemble du territoire de la commune (disparition des POS partiels) et ont vocation à intégrer les ZAC (disparition des plans d’aménagement de zone). Les PLU devront être compatibles avec les dispositions du SCOT (voir supra), des schémas de mise en valeur de la mer, des chartes des parcs naturels et régionaux, des plans de déplacements urbains et des programmes locaux de l’habitat. 

Promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente : 

Contrat par lequel deux parties s’engagent réciproquement l’une à vendre, l’autre à acheter l’immeuble à un prix déterminé. Cette promesse engage, dès sa conclusion, les deux parties. En pratique cet avant contrat permet de retarder le paiement total du prix et le transfert de propriété au moment de la signature de l’acte définitif de vente. 

Space-planning :

Plan d’implantation détaillé. L’analyse de poste type se fait utilisateur par utilisateur. Le positionnement des mobiliers prend en compte l’ergonomie du poste de travail, les réglementations concernant par exemple les largeurs minimales des passages principaux et secondaires ou les surfaces minimales par utilisateur, le niveau d’éclairage recommandé pour un plan de travail informatique ou les distances par rapport aux issues de secours, … 

Surfaces Hors Œuvre Nette (SHON) :

Définie par l’article R. 112-2 du code de l’urbanisme, elle correspond à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction, après qu’ait été notamment déduites la surface des combles et sous-sols non aménageables (hauteur inférieure à 1,80 m, locaux techniques, etc.), la surface des toitures-terrasses, balcons, loggia, les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée et les surfaces aménagées à usage de parking. 

Surface de plancher de construction (SPC ou SDP) :  

C’est, en France, une unité de calcul des surfaces de constructions relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme, et qui sert à la délivrance des permis de construire et des autres autorisations d’urbanisme.  

Taux de capitalisation : 

C’est le rapport entre les revenus potentiels de l’immeuble et son prix d’acquisition. 

Taux de vacance : 

Ratio mesurant le rapport entre le stock immédiat et le parc total existant pour un type d’actif et un secteur géographique donné. 

Taxe foncière : 

Les taxes foncières recouvrent plusieurs taxes destinées aux collectivités territoriales : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères dans certaines communes, les taxes spéciales d’équipement, les frais de gestion de la fiscalité directe locale, dont le taux est de 8 %, au profit de l’Etat. Les taxes foncières concernent les propriétés bâties ou non. Elles sont dues par les propriétaires ou usufruitiers.

Taxe sur les bureaux, locaux commerciaux et les locaux de stockage : 

Sont concernés par cette taxe les propriétaires de bureaux (de 100 m² et plus), de locaux commerciaux (2 500 m² et plus) et de locaux de stockage (5 000 m² et plus). Ces locaux doivent être situés en Ile-de-France. Certains locaux répondants à ces critères peuvent être exonérés de cette taxe (locaux appartenant à des associations d’utilité publique…). 

Vente à utilisateurs :

Vente d’un local (bureaux, locaux d’activités…) destiné à l’utilisation du futur acheteur. Il ne l’achète donc pas pour mettre le bien en location. 

Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) :

Vente sur plan (conclue avant l’achèvement du programme) aux termes de laquelle l’acquéreur rendu immédiatement propriétaire du sol, devient propriétaire de l’immeuble au fur et à mesure de l’avancement des constructions. 

Vente sous condition suspensive :

Vente dont les effets sont subordonnés à la réalisation d’un événement futur et incertain. Le contrat est immédiatement formé mais il ne produit pas les effets qui, normalement, résultent de la vente tant que la condition n’est pas accomplie. Ex : vente conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire dans le délai prévu au contrat. Si le permis de construire est délivré dans ce délai, la condition est réalisée et elle rétroagit au jour de la conclusion du contrat.  

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